Avtal för andrahandsuthyrning – så fungerar det

INLEDNING
Att hyra ut sin bostad i andra hand innebär att någon annan tillfälligt bor i din lägenhet eller ditt hus, utan att ta över kontraktet permanent. Det kan gälla både hyresrätter, bostadsrätter och andra ägda bostäder. Oavsett form krävs ett tydligt och korrekt andrahandsavtal mellan uthyraren och den som hyr i andra hand. 

Ett skriftligt avtal minskar risken för missförstånd, skapar trygghet för båda parter och uppfyller ofta krav från hyresvärdar eller bostadsrättsföreningar. Den här artikeln guidar dig genom vad ett andrahandsavtal bör innehålla, vilka regler som gäller – och vad både uthyrare och andrahandshyresgäster bör tänka på.  

Fördelar med ett andrahandsavtal 

Ett skriftligt avtal vid andrahandsuthyrning är inte bara en formalitet – det är en säkerhetsåtgärd som skyddar både dig som hyr ut och dig som hyr. 

För dig som hyr ut 

• Du kan ställa upp tydliga villkor för hyra, hyrestid, skötsel av bostaden, ansvar vid skador m.m. 

• Du får bevis på vad ni kommit överens om – viktigt vid tvister. 

• Du undviker svartuthyrning och risken för uppsägning från din hyresvärd eller förening. 

• Du behåller kontrollen över din bostad – du kan avtala om t.ex. förbud mot rökning, husdjur eller att låna ut i tredje hand. 

För dig som hyr i andra hand 

• Du får trygghet i att bo lagligt och med godkännande från hyresvärd eller bostadsrättsförening. 

• Du vet vilka skyldigheter du har – och vad du kan förvänta dig av uthyraren. 

• Du har skydd vid uppsägningstid och vet hur länge du får bo kvar.

Exempel på när andrahandsuthyrning kan vara aktuellt 

Det finns flera situationer i livet då andrahandsuthyrning kan vara en praktisk och smart lösning. Ett vanligt exempel är om du ska arbeta eller studera på en annan ort under en begränsad tid och inte vill säga upp ditt boende permanent. I sådana fall kan du hyra ut din bostad i andra hand under den period du är borta, för att slippa dubbla boendekostnader. 

Ett annat vanligt scenario är när du planerar att flytta ihop med din partner men vill behålla din ursprungliga bostad som en trygghet under en övergångsperiod. Genom att hyra ut i andra hand kan du pröva sambolivet utan att behöva ta ett oåterkalleligt beslut direkt. 

Det kan också handla om att du har köpt en ny bostad, men ännu inte hunnit sälja den gamla. Under tiden du väntar på en köpare kan det vara ekonomiskt fördelaktigt att hyra ut den tidigare bostaden tillfälligt. 

Hyresnivåer vid andrahandsuthyrning 

För hyresrätter gäller att hyran inte får vara högre än den du själv betalar, plus eventuell kostnad för möbler (ca 10–15 % tillägg). 

Exempel: 
Du betalar 8 000 kr i hyra. Lägenheten är möblerad. Du får ta ut ca 8 800–9 200 kr i hyra. 

För bostadsrätter och villor får hyran baseras på en skälig avkastning på bostadens värde (normalt 3–4 % per år), plus avgifter, räntor och påslag för möbler. 

Exempel: 
En bostadsrätt är värderad till 3 miljoner kronor. Räntekostnad + avgift är 5 000 kr/mån. Du får då ta ut ca 9 000–10 000 kr/mån i hyra. 

Om du tar ut för hög hyra riskerar du att behöva betala tillbaka pengar till hyresgästen eller att förlora kontraktet. 

Vad ska ett andrahandsavtal innehålla? 

Ett avtal bör alltid vara skriftligt och innehålla följande delar: 

• Parternas uppgifter – Fullständigt namn, personnummer, adress och kontaktuppgifter. 
• Bostadens uppgifter – Adress, typ av bostad (hyresrätt, bostadsrätt, villa), antal rum, möblerad eller inte. 
• Hyrestid – Start- och slutdatum för uthyrningen. Gärna också vad som gäller vid eventuell förlängning. 
• Hyresbelopp – Belopp per månad, vad som ingår (el, internet, parkering) och hur hyran ska betalas. 
• Deposition – Om ni kommer överens om deposition – ange belopp, syfte och när den återbetalas. 
• Uppsägningstid – Ofta 1–3 månader. Det är viktigt att båda parter är överens. 
• Godkännande från hyresvärd/förening – För hyresrätt krävs alltid skriftligt godkännande från hyresvärden. För bostadsrätt krävs godkännande från styrelsen. 
• Övriga villkor – T.ex. om husdjur eller rökning är tillåtet, ansvar för skador, eller användning av förråd/balkong.

Viktigt att tänka på när du hyr ut i andra hand 

När du planerar att hyra ut din bostad i andra hand är det viktigt att du alltid skriver ett skriftligt avtal. Även om muntliga avtal är juridiskt giltiga kan det bli svårt att bevisa vad som faktiskt har avtalats om en tvist skulle uppstå. Ett tydligt, skriftligt kontrakt skyddar båda parter och minimerar risken för missförstånd. 

Du bör också vara ute i god tid med att ansöka om tillstånd från hyresvärden eller bostadsrättsföreningen, eftersom det ofta kan ta några veckor att få ett beslut. Utan ett godkännande riskerar uthyrningen att bli olaglig. 

För att ytterligare undvika problem är det klokt att spara all kommunikation som rör uthyrningen – till exempel e-postmeddelanden, kvitton och dokumentation av bostadens skick vid inflytt och utflytt. Det kan vara avgörande om det i efterhand skulle uppstå meningsskiljaktigheter om skador eller slitage. 

Att använda en färdig avtalsmall är ett smart sätt att säkerställa att alla viktiga delar kommer med. (ladda ned skräddarsytt hyresavtal här) Det minskar risken för att du glömmer något väsentligt, som hyrestid, uppsägningstid eller vad som ingår i hyran. 

Slutligen är det mycket viktigt att undvika svartuthyrning. Om du hyr ut utan tillstånd eller tar ut en oskälig hyra riskerar du att bli av med ditt förstahandskontrakt eller få problem med föreningen. Laglig uthyrning med korrekt avtal och tillstånd är alltid att föredra. 

Sammanfattning 

Andrahandsuthyrning är en praktisk lösning i många livssituationer, men det kräver att man följer lagar och regler. Ett tydligt, skriftligt avtal mellan uthyrare och hyresgäst skapar trygghet, förebygger konflikter och är ofta ett krav för att uthyrningen ska vara laglig. 

Oavsett om du ska hyra ut en hyresrätt, bostadsrätt eller villa, är det viktigt att avtalet innehåller rätt uppgifter – och att båda parter vet vad som gäller.